올해 5월 기준 수도권 민간아파트의 최근 1년 평균 분양가는 3.3㎡당 3656만원으로, 1년 전보다 27.2% 올랐습니다. 전국 평균도 같은 기간 12.6% 상승해 분양가 오름세가 수도권에 집중됐습니다. 수도권 상승의 배경은 공사비 부담과 서울·수도권의 높은 택지비가 함께 작용한 데 있습니다.
서울은 이 흐름이 더 뚜렷합니다. 2023년 3553만원이던 서울 평당 분양가는 2024년 4818만원, 올해 5905만원으로 뛰며 6000만원선에 근접했습니다. 특히 한강 이남과 이북, 강남권과 비강남권의 격차가 어디서 벌어졌는지를 보면 이번 상승의 구조가 더 분명해집니다.
핵심 요약
2026년 5월 기준 수도권 민간아파트 평균 분양가는 3.3㎡당 3656만원으로 1년 전보다 27.2% 상승했습니다.
서울 평당 분양가는 2023년 3553만원에서 2024년 4818만원, 올해 5905만원으로 올랐습니다.
공사비는 2026년 5월 건설공사비지수 기준 1년 전보다 5.07% 상승했고, 택지비 비중은 서울이 전국 평균보다 훨씬 높습니다.
한강 이남과 이북의 평당 분양가 격차는 올해 1345만원으로 나타났고, 강남 3구와 그 외 지역의 격차는 1995만원으로 줄었습니다.
분양가상한제가 적용되는 곳과 아닌 곳의 공급 구조 차이가 비강남권 고분양가 단지 확대로 이어졌습니다.
수도권 분양가가 1년 새 27.2% 오른 직접 이유
핵심은 공사비와 택지비가 동시에 올라간 점입니다. 공사비는 자재값과 인건비, 환율·전쟁 여파 등의 영향을 받아 계속 상승했고, 2026년 5월 건설공사비지수는 1년 전보다 5.07% 올랐습니다.
여기에 서울과 수도권의 땅값 부담이 겹쳤습니다. HUG 기준 지역별 민간아파트 분양가 중 대지비 비율은 2025년 전국 평균 39%였지만 서울은 65.2%로 훨씬 높았습니다. 분양가가 땅값 영향을 크게 받는 구조라면, 서울처럼 신규 공급지가 제한된 지역에서 상승 압력이 더 커질 수밖에 없습니다.
서울 평당 5905만원까지 오른 흐름은 어떻게 만들어졌나
서울 평균 분양가는 2023년 3553만원에서 2024년 4818만원, 올해 5905만원으로 계속 뛰었습니다. 올해 수치는 평당 6000만원대 진입을 눈앞에 둔 수준입니다.
이 상승은 단순히 인기 지역 몇 곳의 가격만으로 설명하기 어렵습니다. 강남권뿐 아니라 정비사업이 활발한 지역과 한강 벨트 고분양가 단지들이 평균을 끌어올렸고, 비강남권에서도 분양가가 빠르게 따라오며 전체 평균을 밀어 올렸습니다.
강남 3구와 비강남권 격차가 오히려 줄어든 이유
올해는 강남 3구의 분양가가 내려가서 격차가 좁혀진 것이 아닙니다. 비강남권 분양가가 더 빨리 오른 결과입니다. 강남 3구는 3.3㎡당 7399만원에서 7842만원으로 6% 상승한 반면, 그 외 지역은 4012만원에서 5847만원으로 45.7% 올랐습니다.
구분
전년
올해
강남 3구
7399만원
7842만원
그 외 지역
4012만원
5847만원
격차
3387만원
1995만원
이 표가 보여주는 것은 강남권 안정이 아니라 비강남권의 급격한 추격입니다. 특히 올해 분양된 한강 벨트 단지들이 고가 기준을 새로 만들면서, 과거에는 강남권에서만 보이던 가격대가 다른 지역에도 확산됐습니다.
한강 이남과 이북의 분양가 격차는 왜 더 벌어졌나
한강 이남 11구와 이북 14구의 평당 분양가 차이는 2023년 194만원에서 2024년 1548만원으로 급격히 벌어진 뒤, 올해도 1345만원 수준을 유지했습니다. 한강 이남 쪽에 재건축·재개발을 통한 고가 분양 단지가 집중된 영향이 컸습니다.
즉, 서울 안에서도 ‘어느 권역이냐’가 가격을 가르는 핵심 변수가 됐습니다. 같은 서울이라도 도심 접근성, 정비사업 진행 속도, 택지 확보 가능성에 따라 분양가 체감이 완전히 달라졌다는 뜻입니다.
분양가상한제가 적용되는 곳과 아닌 곳의 차이
분양가상한제는 택지비와 기본형 건축비, 가산비를 합한 금액 이하로 분양가를 제한하는 제도입니다. 현재 서울에서는 강남 3구와 용산구에 적용되고 있습니다.
반면 적용되지 않는 지역에서는 시장 가격이 더 직접적으로 반영됩니다. 동작구 흑석동과 노량진 일대에서 평당 7000만~8000만원에 육박하는 단지가 등장한 것도 이 구조와 무관하지 않습니다. 제도 적용 여부가 같은 서울 안에서도 가격의 상단을 다르게 만든 셈입니다.
앞으로 분양가를 볼 때 확인해야 할 변수
가장 먼저 볼 것은 공사비 흐름입니다. 건설공사비지수가 다시 크게 오르면 이미 높은 분양가를 더 끌어올릴 수 있습니다. 반대로 공사비가 둔화돼도 택지비 부담이 큰 서울은 상승 압력이 쉽게 꺾이기 어렵습니다.
두 번째는 정비사업 공급입니다. 서울의 신규 분양은 재건축·재개발 비중이 높아 사업지의 입지와 제도 적용 여부가 가격을 좌우합니다. 세 번째는 분양가상한제 적용 범위인데, 현재 기준으로는 강남 3구와 용산구만 적용되고 있어 다른 지역의 가격 형성 방식은 계속 달라질 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 서울 평당 5905만원은 어떤 기준인가요?
최근 1년간 서울에서 신규 분양된 민간아파트의 평균 분양가를 3.3㎡ 기준으로 환산한 값입니다. 즉 특정 단지 한 곳의 가격이 아니라, 해당 기간 서울 분양시장의 평균 수준을 보여주는 수치입니다.
Q. 수도권 분양가가 오른 가장 큰 이유는 공사비인가요, 땅값인가요?
둘 다 영향을 줬지만 서울·수도권에서는 택지비 비중이 특히 큽니다. 공사비는 1년 새 5.07% 올랐고, 서울의 대지비 비율은 65.2%로 전국 평균보다 훨씬 높아 분양가 상승의 체감 강도가 커졌습니다.
마무리 정리
이번 분양가 상승은 단순한 시장 과열이라기보다 공사비·택지비·정비사업 공급 구조가 동시에 만든 결과로 보는 편이 맞습니다. 그래서 앞으로도 서울과 수도권의 분양가는 전체 경기보다 입지와 제도 차이에 더 민감하게 움직일 가능성이 큽니다.
독자가 실제로 확인해야 할 순서는 분양가상한제 적용 여부, 사업지의 정비사업 단계, 그리고 공사비 지표의 흐름입니다. 이 세 가지가 같지 않으면 같은 서울·수도권 분양가라도 해석이 달라집니다.
개인적인 견해
확인된 수치만 놓고 보면, 서울 분양가의 상승은 당분간 쉽게 꺾이기보다 지역별로 더 세분화될 가능성이 커 보입니다. 다만 이것은 해석일 뿐이고, 실제 가격 방향은 공사비와 공급 일정이 얼마나 빨리 안정되느냐에 따라 달라질 수 있습니다.
